logo_top

Finansowanie odbudowy


Przypomnijmy raz jeszcze: wobec nadchodzącego spowolnienia gospodarczego w 2008 roku prezydent m.st. Warszawy podejmuje decyzję o odłożeniu rozpoczętej odbudowy pałacu Saskiego i pozostałych budynków tworzących historyczną, zachodnią pierzeję pl. Piłsudskiego, na nieokreśloną przyszłość.

Stowarzyszenie Saski 2018 zdaje sobie sprawę, że włodarze stolicy obecnie raczej szukają oszczędności niż rozpoczynają duże inwestycje, ale proponowana przez nas koncepcja odbudowy zakłada minimalne zaangażowanie środków z kasy miejskiej i właśnie dlatego uważamy,że powinna zostać przyjęta.

Zachodnia pierzeja pl. Piłsudskiego może zostać odbudowana w formule partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP). Ujmując rzecz ogólnie, PPP to wspólna realizacja przedsięwzięcia inwestycyjnego, oparta na podziale zadań i ryzyk pomiędzy podmiotem publicznym a partnerem prywatnym. Ustawa o partnerstwie publiczno-prywatnym z 19 grudnia 2008 r. (w brzmieniu obowiązującym po ostatniej nowelizacji, która weszła w życie 3 czerwca 2013 r.) pozostawia dużą swobodę w kształtowaniu takich inwestycji. Znamy je z praktyki, gdyż niektórzy członkowie stowarzyszenia zawodowo świadczą usługi prawne przy inwestycjach nieruchomościowych i infrastrukturalnych.  Chętnie podzielimy się wiedzą, działając pro bono na rzecz m.st. Warszawy.

Struktura wspólnego przedsięwzięcia może być w ramach PPP kształtowana bardzo różnorodnie, a granice swobody wyznaczają jedynie przepisy prawa. Poniżej przedstawiamy kilka wariantów:

Wariant 1

M.st. Warszawa oraz inwestor prywatny zawiązują spółkę w ramach joint-venture. Inwestor publiczny wnosi do niej aportem nieruchomości (wycenione na, powiedzmy, 10% wartości projektu), projekt budowlany wraz z prawami autorskimi i majątkowymi do projektu oraz inne uzgodnienia (decyzję środowiskową, przeprowadzone badania archeologiczne, geotechniczne, pomiary hydrologiczne i geodezyjne) oraz bierze na siebie ryzyko związane z procesem inwestycyjnym zależne od otrzymania określonych decyzji administracyjnych i uzgodnień w toku postępowania (wycenione np. na 5% wartości). Dodatkowo może wnieść  np. środki z Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego (np. 10% wartości projektu). Łącznie 25%. Pozostałe 75% (know-how oraz środki finansowe na realizację inwestycji) wnosi inwestor prywatny. Procenty zostały wyliczone jedynie przykładowo. Jednocześnie zapisy umowy joint-venture i postanowienia umowy spółki celowej zabezpieczają m.st. Warszawa w ten sposób, że może ono odzyskać łatwo nieruchomość a inwestor prywatny musi udzielić twardych zabezpieczeń finansowania całości inwestycji (gwarancja bankowa, depozyt gotówkowy, gwarancja spółki-matki, etc.). Po realizacji inwestycji inwestor prywatny pobiera przez x lat dywidendę generowaną przez przychody z czynszu najmu. Po okresie spłaty, spółka joint-venture przenosi własność zabudowanej nieruchomości na m.st. Warszawa i ulega likwidacji.

Jest to tylko jeden z możliwych wariantów. Jako inne atrakcyjne dla m.st. Warszawy warianty można też wskazać:

Wariant 2

Jako wynagrodzenie dla inwestora prywatnego za realizację inwestycji, m.st. Warszawa przeniesie na jego rzecz inną, odpowiednio wycenioną nieruchomość (np. z warunkami zabudowy, aby była więcej warta).

albo

Wariant 3

Jako wynagrodzenie dla inwestora prywatnego za realizację inwestycji m.st. Warszawa przeniesie na niego własność niektórych spośród lokali użytkowych w kamienicy od strony ul. Królewskiej oraz np. zezwoli na czerpanie zysków z opłat parkingowych w parkingu podziemnym przez x lat. Przeprowadziliśmy wstępną analizę zapotrzebowania na miejsca parkingowe w okolicy i oprócz miejsc niezbędnych dla pracowników i interesantów ratusza, również hotel Sofitel (Victoria), hotel Europejski oraz biurowiec Metropolitan notują ich deficyt i są bardzo zainteresowane wynajmem miejsc w przyszłym parkingu podziemnym.

Możliwości jest bardzo dużo, chętnie wspomożemy m.st. Warszawa, działając pro publico bono przy zabezpieczeniu wszystkich ryzyk związanych z realizacją inwestycji w formule PPP.

O atrakcyjności tej inwestycji w ramach PPP niech świadczy fakt, że nasze stowarzyszenie otrzymuje sygnały zainteresowania realizacją inwestycji o takiej strukturze od największych deweloperów na rynku polskim. Zważywszy, że m.st. Warszawa posiada już koncepcję zagospodarowania oraz że wydane zostały warunki zabudowy, a wizualizacje odbudowanych pałaców i kamienic zostały przygotowane, m.st. Warszawa powinno co roku prezentować tę inwestycję na międzynarodowych targach nieruchomości w Cannes. Jest to jeden z najbardziej prestiżowych projektów, jakie mogą być realizowane w Europie, porównywalny z odbudową Zamku Królewskiego w Berlinie i z pewnością wielu deweloperów chciałoby go mieć w swoim portfolio, czego potwierdzeniem są wyrazy żywego zainteresowania projektem, jakie od nich otrzymujemy.

Inne źródła finansowania:

1. Fundusze z Unii Europejskiej

Jednym z głównych źródeł finansowania odbudowy powinny być fundusze pochodzące z Unii Europejskiej. Od 2004 roku sfinansowanych zostało wiele projektów odbudowy i renowacji zabytków, w tym zamków i pałaców. Niektóre z najważniejszych inwestycji wyróżnionych przez Ministerstwo Rozwoju Regionalnego to:

a) Pałac pod Blachą,

b) Zamek Lubelski,

c) Ratusz Miejski w Głubczycach,

d) Pałac Ogińskich w Siedlcach,

e) Pałac Czartoryskich w Puławach,

f) Pałac Branickich w Białymstoku.

Obecnie Unia pracuje nad przyjęciem nowych Wieloletnich Ram Finansowych (WFR) na lata 2014- 2020. W dniach 7-8 lutego 2013 r. Rada Europejska przyjęła konkluzje w sprawie WRF 2014-2020. Natomiast na poziomie krajowym w dniu 15 stycznia 2013 r. zostały przyjęte przez Radę Ministrów Założenia Umowy Partnerstwa, a tym samym rozpoczęły się prace nad projektem Umowy Partnerstwa oraz projektami programów operacyjnych. Rozporządzenie w sprawie przepisów szczegółowych dotyczących Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego i inwestycji na rzecz wzrostu gospodarczego i zatrudnienia zawiera następujący priorytet inwestycyjny (Art. 5 ust. 6 pkt 3): „EFRR wspiera następujące priorytety inwestycyjne w ramach celów tematycznych określonych w art. 9 rozporządzenia (UE) nr [...]/2012 [RWP]: (…)

(c) ochrona, promowanie i rozwój dziedzictwa kulturowego

W przypadku wejścia Rozporządzenia w życie w kształcie określonym powyżej, priorytet inwestycyjny obejmujący ochronę, promowanie i rozwój dziedzictwa kulturowego będzie realizowany w ramach Regionalnego Programu Operacyjnego („RPO”). Zgodnie z powyższymi postanowieniami projektu Rozporządzenia, w Założeniach do RPO województwa mazowieckiego na lata 2014-2020 przewidziano w ramach Celu tematycznego 6: Ochrona środowiska naturalnego i wspieranie efektywności wykorzystania zasobów wspieranie działań w zakresie „promocji dziedzictwa kulturowego”. Działania na rzecz promocji dziedzictwa kulturowego przewidziane w założeniach do RPO województwa mazowieckiego są spójne z założeniami m.in. Krajowej Strategii Rozwoju Regionalnego, która zakłada wykorzystanie zasobów kultury do rozwoju regionalnego.

Nawet jeżeli fundusze regionalne zostaną rozdzielone zgodnie z obecnymi wnioskami m.st. Warszawy, gdzie priorytetem jest rozwój infrastruktury transportowej, to z pewnością można by uzyskać dofinansowanie na wstępne prace związane z inwestycją (przygotowanie raportu środowiskowego, przeprowadzenie prac archeologicznych, przygotowanie projektu budowalnego).

2. Fundusze norweskie 2009-2014 – program „Konserwacja i rewitalizacja dziedzictwa kulturowego”

Program „Konserwacja i rewitalizacja dziedzictwa kulturowego” („Program ”) finansowany jest z Funduszy Norweskiego Mechanizmu Finansowego („Fundusze Norweskie”) oraz Mechanizmu Finansowego Europejskiego Obszaru Gospodarczego, które są formą bezzwrotnej pomocy zagranicznej przyznawanej przez Norwegię, Islandię i Liechtenstein. Operatorami Programu są Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego oraz Norweska Rada Sztuki przy wsparciu Norweskiego Dyrektoriatu ds. Dziedzictwa Kulturowego. Nabór wniosków o dofinansowanie w ramach Programu rozpoczął się 4 czerwca 2013 r.  i potrwa do 16 września 2013 r.  W przypadku podjęcia decyzji o odbudowie przed upływem tego terminu, możliwe będzie  sfinansowanie wstępnych prac związanych z odbudową Pałacu, np. z dokończeniem prac archeologicznych na placu Piłsudskiego.

Celem programu „Konserwacja i rewitalizacja dziedzictwa kulturowego” jest ochrona, zachowanie i udostępnianie dziedzictwa kulturowego dla przyszłych pokoleń. Program wspiera projekty inwestycyjne z zakresu konserwacji i rewitalizacji dziedzictwa kulturowego (nieruchomego oraz ruchomego), jak również budowy i rozbudowy infrastruktury kultury o znacznym potencjale wpływu na rozwój społeczno-ekonomiczny.

W ramach programu współfinansowane będą m.in.:

a)  rewitalizacja, konserwacja, renowacja i adaptacja na cele kulturalne historycznych obiektów i zespołów zabytkowych wraz z otoczeniem (zakup wyposażenia może stanowić integralną część projektu),

b)   budowa, rozbudowa, remonty i przebudowa instytucji kultury (zakup wyposażenia może stanowić integralną część projektu). Minimalna wartość dofinansowania projektu wynosić będzie 1.000.000 euro. Maksymalna kwota dofinansowania to 8.000.000 euro.

3. Zbiórka publiczna

Zbiórka publiczna jest powszechnie stosowanym sposobem pozyskiwania dodatkowego finansowania na przedsięwzięcia związane z rekonstrukcją i odbudową obiektów o historycznej wartości. Odbudowa Zamku Królewskiego w latach 1971-1974 została w całości sfinansowana ze składek społecznych. Dzięki zbiórce publicznej w znacznej części sfinansowano odbudowę Kościoła Marii Panny (Frauenkirche) w Dreźnie w latach 1995-2005 (ok. 64% kosztów, szacowanych na ok. 180 milionów euro, zostało pokrytych ze środków pochodzących ze zbiórki publicznej).

Również rozpoczynająca się właśnie odbudowa Zamku w Berlinie (Berliner Stadtschloss) finansowana jest częściowo ze środków pochodzących ze zbiórki publicznej (wg szacunków Förderverein Berliner Schloss e.V. ok. 80 milionów euro będzie pochodzić z tego źródła).

Chcemy przekonać m.st. Warszawa, aby otworzyło rachunek zastrzeżony (escrow), na który darczyńcy mogliby wpłacać środki na odbudowę pałacu Saskiego. Właścicielem rachunku byłoby m.st. Warszawa, ale to bank zarządzający rachunkiem zwalniałby z niego środki w transzach, po spełnieniu ściśle określonych warunków (etapów inwestycji). Dzięki temu darczyńcy mieliby pewność, że pieniądze zostaną wykorzystane we właściwy sposób. Wpłaty, niezależnie od ich wysokości, pozwoliłyby zmniejszyć udział inwestora prywatnego w ramach formuły PPP. Stowarzyszenie otrzymuje bardzo dużo zapytań, o możliwość zakupu symbolicznych cegiełek na odbudowę pałacu, w tym od Polonii amerykańskiej, co jest jeszcze jednym dowodem na to, jak bardzo Polacy pragną przywrócenia historycznej zabudowy na pl. Piłsudskiego.

Wszystkie źródła finansowania opisane powyżej można wykorzystać kumulatywnie. Zawiązując joint-venture pomiędzy m.st. Warszawa a inwestorem prywatnym, zmniejszamy koszty jakie za zrealizowanie inwestycji będzie trzeba zapłacić inwestorowi prywatnemu, poprzez zwiększenie wkładu publicznego (wartość nieruchomości + kwoty dotacji + kwoty ze zbiórek). Grant z funduszy europejskich w projektach PPP pozwala na realizację publicznych projektów, które bez dotacji byłyby nierentowne. Dotacja ogranicza koszty finansowe partnera prywatnego, zmniejszając jego zapotrzebowanie na kredytowanie inwestycji. Stanowi zachętę dla inwestorów prywatnych do inwestowania w projekty, w których spodziewane przychody nie są w stanie w innym przypadku pokryć kosztów budowy oraz eksploatacji danego przedsięwzięcia.

Michał Wons

 Mateusz Krauze